Ricard Garriga, director xeral de Trioteca: «Os bos pisos, os choios, non están nos portais da internet»

Se hai alguén que pode facer unha análise sobre a situación inmobiliaria actual, ese é Ricard Garriga. O director xeral de Trioteca, plataforma dixital de hipotecas, sabe que as persoas que agora están a buscar un piso para comprar téñeno moi complicado, porque hai unha especie de febre inmobiliaria, motivada pola falta de oferta. Pero non hai nada imposible. Por iso, aconsella que deben facer, se queren comprar ben. A boa noticia é que as hipotecas están moi baratas e iso é un punto a favor.

—Os prezos están polas nubes, hai un efecto chamada?

—A nivel histórico e macroeconómico sempre pasa o mesmo. Cando os tipos de interese baixan, quere dicir que as hipotecas son máis baratas, pois a xente se tira máis a comprar. Isto sempre pasou. E cando os tipos de interese soben, e as hipotecas son carísimas, pois ninguén compra e todo o mundo prefire alugar. Que pasou agora? Pois que se xuntaron moitos factores. O primeiro é este, que os tipos baixaron, e as hipotecas fixas están cada día mellor. Se a isto súmaslle que a lei do alugueiro xerou o efecto contrario nalgunhas zonas de España... De súpeto, xa non hai tantos pisos en alugueiro, porque os propietarios optan por vender os inmobles que antes alugaban. E nas zonas non tensionadas, os alugueiros están cada vez están máis caros, así que as familias prefiren comprar. Por 900 euros ao mes de alugueiro, poden optar a unha casa en propiedade. Entón, a xente tírase máis a comprar. E se amais as hipotecas son baratas, pois o resultado é que se antes os propietarios que tiñan un piso á venda recibían unha visita á semana, agora reciben 20. E que feixes como propietario? Pois subir os prezos. Porque o meu veciño o sobe, e porque mirei a lista de Fotocasa e, de súpeto, vexo que están carísimos os pisos.

—Entón, é un efecto chamada en toda regra.

—Absolutamente. E hai moita xente que ve que o de ao lado hipotecouse, e pensa que el non vai ser o único que se vai a quedar vivindo de alugueiro. Por tanto, é unha roda que non para de virar, mentres as hipotecas sigan estando baratas. Algo que seguirá sucedendo polo menos ata final de ano, pero os pisos van ser máis caros. Entón, estamos nunha situación difícil. Será máis complicado cara a final de ano.

—Seguirán subindo os prezos?

—Si, porque as hipotecas serán máis baratas aínda. A oferta é a que hai. E cando hai máis competencia, pois iso fai que os prezos non suban tanto, que non significa que baixen.

—E cando vai tocar teito?

—Esa é a pregunta do millón. Hoxe en día, en España estanse asinando 1.918 hipotecas cada día, de media.

—Iso é moitísimo?

—O ano pasado non chegaban a 1.700. Por tanto, vai subindo. É case un 14% máis que o ano anterior. Pero se botamos a vista atrás, no momento máis besta da historia recente, que foi no 2006, coincidindo coa burbulla inmobiliaria, eran 5.326 hipotecas ao día. Este foi o momento tope dos últimos 20 anos. E o momento máis val foi cando rebentou todo no 2013, que se asinaban só 792 hipotecas ao día. Pasouse das máis de 5.000 a algo menos de 800. Entón, se nestes momentos estivésemos a asinar 5.000 hipotecas ao día, diríache que isto ía rebentar. Pero estamos na media. Ademais, se comparas o 2006 con agora, non ten nada que ver.

—Por que?

—Porque os bancos teñen máis liquidez que nunca, a cociente de depósitos fronte a créditos é moi positiva. Por tanto, teñen diñeiro. E se teñen diñeiro os bancos, préstano e é cando baixan os tipos de interese. E están a incentivar dar máis hipotecas. Estamos lonxe de que se toque teito tanto na subida de prezos como na concesión de hipotecas. E teñen moi medido o nivel de riscos. As barbaridades que se facían no 2006, agora nin as cheiramos. Non ten nada que ver. Hoxe son superestrictos, a pesar de que queiran dar máis hipotecas. O de riscos manda máis que o CEO do banco. Non están a cometer erros.

—Que acabará pasando, se os prezos chegan a un prezo desorbitado, como xa está a empezar a suceder?

—O mercado aplicará o sentido común. Imaxínate que os prezos dos pisos en España non baixan do millón de euros, imos dicir unha tolemia. Quen pode comprar iso? Ninguén ou moi pouca xente. Entón, que farían os propietarios? Pois se queren vender, terán que baixar prezos.

—Xa, o problema é que moita clase media está a perder poder adquisitivo, está a quedarse fóra do mercado inmobiliario...

—Si, é unha situación complicada. A solución a curto prazo para alguén que queira comprar agora é ir a todas as inmobiliarias e que queden co teu teléfono. Porque a inmobiliaria chamará á xente que ten na lista antes de publicalo na internet. Os bos pisos, os choios, non están nos portais da internet. Voan antes.

—Enténdese que o propietario queira gañar diñeiro e o banco tamén, pero terá que haber un equilibrio co cliente, porque neste triángulo, a clase media está a afogarse...

—Pero o problema non está nos bancos. Porque as hipotecas están moi baratas. En España, temos as hipotecas máis baratas de Europa, con moita diferenza.

—Entón, o problema está nos propietarios, que queren gañar máis do que gañaban antes vendendo os seus pisos?

—Pois si. Ese é o problema. Evidentemente, aquí súmase todo o demais. Pero como se pode solucionar isto? Pois incentivando que non se venda a un prezo tan elevado.

—Como se consegue?

—Pois baixando impostos. Unha familia que queira comprar a súa primeira vivenda ten que pagar un 10% de imposto. É dos máis elevados de Europa. Non me atrevo a dicir o que máis, porque en cada país é un pouco diferente, pero si dos máis elevados. O ITP, o imposto de transmisións patrimoniais, é o grande imposto cando te compras un piso. En Andalucía é un 7?%; en Baleares, entre un 8 e un 13?%; en Cataluña, entre un 10 e un 13?%; en Madrid, un 6?%; en Galicia un 8%‘..., de media é un 10?%. Entón, ao prezo do piso tes que sumarlle isto, máis a taxación, os gastos notariais, o rexistro... Por tanto, conta un punto máis. Se se rebaixa o ITP, isto permitiría facilitar o acceso á compra de pisos. Non como agora, que se xa están caros, amais tes que pagar un 10?% máis do prezo. Para min é unha das solucións e a máis doado de todas. Pero, claro, ten un impacto fiscal tremendo. O Goberno deixaría de ingresar moitísimos millóns. En cambio, se se inviste en vivenda pública, iso verase ao cabo de 7 ou 10 anos e non ten demasiado sentido. Pero, se baixas o ITP, a solución é máis rápida.

—Que haxa unha política de concesión de hipotecas non significa que lla dean ao primeiro que entre pola porta...

—Para que che concedan unha hipoteca, tes que ter o 20?% do valor da vivenda. É dicir, se unha casa custa 100.000 euros, que agora xa non é o caso, tes que ter aforrado 20.000 euros, máis un 10% do imposto patrimonial, que cos outros gastos sería un 11 % , é dicir, 11.000 euros máis e o banco prestaríache os 80.000 restantes. En conclusión, deberías ter 31.000 euros aforrados, o 30?% do inmoble, para que a compra poida chegar a bo termo. En números redondos, sería máis ou menos así. E logo, terás que demostrar que es bo pagador, que tes un bo perfil. Se o demostras, algúns bancos poden chegar ao 85?% ou 90?% do valor do inmoble. Entón, tamén depende do perfil que teñas.

—Que é mellor: unha hipoteca fixa ou variable?

—Unha variable estándar sería euribor máis un punto. Agora o euribor está ao redor do 2,1. Por tanto, suporía un 3?%, máis ou menos. Pero nestes momentos ninguén está a facer hipotecas variables. Hai meses que non facemos unha. Porque a media das hipotecas fixas está no 2,2?%. Por tanto, son máis baratas e a xente xa non lla xoga a que suba o euribor. Pero temos as mixtas, que son interesantes tamén. O 88?% das hipotecas que fixemos o mes pasado foron fixas, pero o 12?% restante, mixtas.

—En que consisten?

—En que durante 5 ou 10 anos pagas unha cota fixa, e a partir de aí cámbiate a variable.

—Pero iso é un brinde ao sol...

—Si, que pasa? Que hai truco, porque o período fixo está ao redor do 1,5?% e logo xa se verá. Iso significa que se pode cambiar de hipoteca sempre que queiras. E se se negocia ben, podes non ter penalizacións totais ou parciais. Evidentemente, ningún banco vai dicirche que podes cambiar de hipoteca. E a xente non sabe que o pode facer en calquera momento.

—Vai seguir moito tempo esta situación de prezos elevados e hipotecas baratas?

—Ata final de ano vai seguir así. No 2026 comezará tamén con esta tendencia e logo xa veremos a ver que pasa. Veremos se realmente fixemos os deberes en Europa e volven subir os tipos de interese. E, por tanto, existe un pouco de parón. Ou se hai tanta presión política como para que reduzan o imposto de transmisións patrimoniais.

---

---