Ricard Garriga, director general de Trioteca: «Los buenos pisos, los chollos, no están en los portales de internet»

Si hay alguien que puede hacer un análisis sobre la situación inmobiliaria actual, ese es Ricard Garriga. El director general de Trioteca, plataforma digital de hipotecas, sabe que las personas que ahora están buscando un piso para comprar lo tienen muy complicado, porque hay una especie de fiebre inmobiliaria, motivada por la falta de oferta. Pero no hay nada imposible. Por eso, aconseja qué deben hacer, si quieren comprar bien. La buena noticia es que las hipotecas están muy baratas y eso es un punto a favor.

—Los precios están por las nubes, ¿hay un efecto llamada?

—A nivel histórico y macroeconómico siempre pasa lo mismo. Cuando los tipos de interés bajan, quiere decir que las hipotecas son más baratas, pues la gente se tira más a comprar. Esto siempre ha pasado. Y cuando los tipos de interés suben, y las hipotecas son carísimas, pues nadie compra y todo el mundo prefiere alquilar. ¿Qué ha pasado ahora? Pues que se han juntado muchos factores. El primero es este, que los tipos han bajado, y las hipotecas fijas están cada día mejor. Si a esto le sumas que la ley del alquiler ha generado el efecto contrario en algunas zonas de España... De repente, ya no hay tantos pisos en alquiler, porque los propietarios optan por vender los inmuebles que antes alquilaban. Y en las zonas no tensionadas, los alquileres están cada vez están más caros, así que las familias prefieren comprar. Por 900 euros al mes de alquiler, pueden optar a una casa en propiedad. Entonces, la gente se tira más a comprar. Y si encima las hipotecas son baratas, pues el resultado es que si antes los propietarios que tenían un piso a la venta recibían una visita a la semana, ahora reciben 20. ¿Y qué haces como propietario? Pues subir los precios. Porque mi vecino lo sube, y porque miré la lista de Fotocasa y, de repente, veo que están carísimos los pisos.

—Entonces, es un efecto llamada en toda regla.

—Absolutamente. Y hay mucha gente que ve que el de al lado se ha hipotecado, y piensa que él no va a ser el único que se va a quedar viviendo de alquiler. Por lo tanto, es una rueda que no para de girar, mientras las hipotecas sigan estando baratas. Algo que seguirá sucediendo al menos hasta final de año, pero los pisos van a ser más caros. Entonces, estamos en una situación difícil. Será más complicado hacia final de año.

—¿Seguirán subiendo los precios?

—Sí, porque las hipotecas serán más baratas aún. La oferta es la que hay. Y cuando hay más competencia, pues eso hace que los precios no suban tanto, que no significa que bajen.

—¿Y cuándo va a tocar techo?

—Esa es la pregunta del millón. Hoy en día, en España se están firmando 1.918 hipotecas cada día, de media.

—¿Eso es muchísimo?

—El año pasado no llegaban a 1.700. Por lo tanto, va subiendo. Es casi un 14 % más que el año anterior. Pero si echamos la vista atrás, en el momento más bestia de la historia reciente, que fue en el 2006, coincidiendo con la burbuja inmobiliaria, eran 5.326 hipotecas al día. Este fue el momento tope de los últimos 20 años. Y el momento más valle fue cuando reventó todo en el 2013, que se firmaban solo 792 hipotecas al día. Se pasó de las más de 5.000 a algo menos de 800. Entonces, si en estos momentos estuviéramos firmando 5.000 hipotecas al día, te diría que esto iba a reventar. Pero estamos en la media. Además, si comparas el 2006 con ahora, no tiene nada que ver.

—¿Por qué?

—Porque los bancos tienen más liquidez que nunca, la ratio de depósitos frente a créditos es muy positiva. Por lo tanto, tienen dinero. Y si tienen dinero los bancos, lo prestan y es cuando bajan los tipos de interés. Y están incentivando dar más hipotecas. Estamos lejos de que se toque techo tanto en la subida de precios como en la concesión de hipotecas. Y tienen muy medido el nivel de riesgos. Las barbaridades que se hacían en el 2006, ahora ni las olemos. No tiene nada que ver. Hoy son superestrictos, a pesar de que quieran dar más hipotecas. El de riesgos manda más que el CEO del banco. No están cometiendo errores.

—¿Qué acabará pasando, si los precios llegan a un precio desorbitado, como ya está empezando a suceder?

—El mercado aplicará el sentido común. Imagínate que los precios de los pisos en España no bajan del millón de euros, vamos a decir una locura. ¿Quién puede comprar eso? Nadie o muy poca gente. Entonces, ¿qué harían los propietarios? Pues si quieren vender, tendrán que bajar precios.

—Ya, el problema es que mucha clase media está perdiendo poder adquisitivo, se está quedando fuera del mercado inmobiliario...

—Sí, es una situación complicada. La solución a corto plazo para alguien que quiera comprar ahora es ir a todas las inmobiliarias y que se queden con tu teléfono. Porque la inmobiliaria llamará a la gente que tiene en la lista antes de publicarlo en internet. Los buenos pisos, los chollos, no están en los portales de internet. Vuelan antes.

—Se entiende que el propietario quiera ganar dinero y el banco también, pero tendrá que haber un equilibrio con el cliente, porque en este triángulo, la clase media se está ahogando...

—Pero el problema no está en los bancos. Porque las hipotecas están muy baratas. En España, tenemos las hipotecas más baratas de Europa, con mucha diferencia.

—¿Entonces, el problema está en los propietarios, que quieren ganar más de lo que ganaban antes vendiendo sus pisos?

—Pues sí. Ese es el problema. Evidentemente, aquí se suma todo lo demás. ¿Pero cómo se puede solucionar esto? Pues incentivando que no se venda a un precio tan elevado.

—¿Cómo se consigue?

—Pues bajando impuestos. Una familia que quiera comprar su primera vivienda tiene que pagar un 10 % de impuesto. Es de los más elevados de Europa. No me atrevo a decir el que más, porque en cada país es un poco diferente, pero sí de los más elevados. El ITP, el impuesto de transmisiones patrimoniales, es el gran impuesto cuando te compras un piso. En Andalucía es un 7?%; en Baleares, entre un 8 y un 13?%; en Cataluña, entre un 10 y un 13?%; en Madrid, un 6?%; en Galicia un 8‘%..., de media es un 10?%. Entonces, al precio del piso tienes que sumarle esto, más la tasación, los gastos notariales, el registro... Por tanto, cuenta un punto más. Si se rebaja el ITP, esto permitiría facilitar el acceso a la compra de pisos. No como ahora, que si ya están caros, encima tienes que pagar un 10?% más del precio. Para mí es una de las soluciones y la más fácil de todas. Pero, claro, tiene un impacto fiscal tremendo. El Gobierno dejaría de ingresar muchísimos millones. En cambio, si se invierte en vivienda pública, eso se verá al cabo de 7 o 10 años y no tiene demasiado sentido. Pero, si bajas el ITP, la solución es más rápida.

—Que haya una política de concesión de hipotecas no significa que se la den al primero que entre por la puerta...

—Para que te concedan una hipoteca, tienes que tener el 20?% del valor de la vivienda. Es decir, si una casa cuesta 100.000 euros, que ahora ya no es el caso, tienes que tener ahorrado 20.000 euros, más un 10 % del impuesto patrimonial, que con los otros gastos sería un 11 % , es decir, 11.000 euros más y el banco te prestaría los 80.000 restantes. En conclusión, deberías tener 31.000 euros ahorrados, el 30?% del inmueble, para que la compra pueda llegar a buen término. En números redondos, sería más o menos así. Y luego, tendrás que demostrar que eres buen pagador, que tienes un buen perfil. Si lo demuestras, algunos bancos pueden llegar al 85?% o 90?% del valor del inmueble. Entonces, también depende del perfil que tengas.

—¿Qué es mejor: una hipoteca fija o variable?

—Una variable estándar sería euríbor más un punto. Ahora el euríbor está en torno al 2,1. Por lo tanto, supondría un 3?%, más o menos. Pero en estos momentos nadie está haciendo hipotecas variables. Hace meses que no hacemos una. Porque la media de las hipotecas fijas está en el 2,2?%. Por lo tanto, son más baratas y la gente ya no se la juega a que suba el euríbor. Pero tenemos las mixtas, que son interesantes también. El 88?% de las hipotecas que hicimos el mes pasado fueron fijas, pero el 12?% restante, mixtas.

—¿En qué consisten?

—En que durante 5 o 10 años pagas una cuota fija, y a partir de ahí te cambia a variable.

—Pero eso es un brindis al sol...

—Sí, ¿qué pasa? Que hay truco, porque el período fijo está en torno al 1,5?% y luego ya se verá. Eso significa que se puede cambiar de hipoteca siempre que quieras. Y si se negocia bien, puedes no tener penalizaciones totales o parciales. Evidentemente, ningún banco va a decirte que puedes cambiar de hipoteca. Y la gente no sabe que lo puede hacer en cualquier momento.

—¿Va a seguir mucho tiempo esta situación de precios elevados e hipotecas baratas?

—Hasta final de año va a seguir así. En el 2026 comenzará también con esta tendencia y luego ya veremos a ver qué pasa. Veremos si realmente hemos hecho los deberes en Europa y vuelven a subir los tipos de interés. Y, por tanto, existe un poco de parón. O si hay tanta presión política como para que reduzcan el impuesto de transmisiones patrimoniales.

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