A fiscalidade do alugueiro: sen IVE para o habitual e do 21% para o turístico
ECONOMÍA
O Goberno subirá impostos para incorporar máis pisos baleiros ao mercado
14 jun 2025 . Actualizado á 13:31 h.A fenda entre a oferta (escasa) e a demanda (elevada), que non se pecha, é un dos factores que máis peso teñen no sobrecalentamiento actual do mercado do alugueiro. Os prezos non deixan de subir, complicando a tarefa a quen busca casa ou piso —ou cuarto— para arrendar e poder desenvolver o seu proxecto de vida. No outro lado están os propietarios dos inmobles, que tamén fan os seus números e buscan rendibilidade, tendo en conta de que o piso para alugar é, na maioría dos casos, un investimento coa que complementar ingresos. E aí xorde outra cuestión, que foi crecendo en importancia nos últimos anos, á calor do bum turístico pospandemia: mellor decantarse polos inquilinos de toda a vida ou polo alugueiro vacacional?
Deixando aparte cuestións como o medo á okupación, a falta de pagamentos ou as limitacións que impón a lei de vivenda, que poden decantar a balanza cara a un tipo ou outro de alugueiro, tamén é importante ter en conta cal é a fiscalidade que se aplica e as súas diferenzas no caso do arrendamento de longa duración e no vacacional. A continuación analízanse os diferentes casos, así como a tributación do inquilino:
IRPF
Como tributa o alugueiro dunha vivenda? A Axencia Tributaria explícao con claridade, ao sinalar que se alugamos un inmoble da nosa propiedade —ou do que sexamos usufrutuario— debemos declarar rendementos de capital inmobiliario no noso IRPF, «salvo que realices o arrendamento como actividade económica». Neste último suposto, as ganancias obtidas serán rendementos de actividades económicas «cando para a ordenación da actividade utilices, polo menos, unha persoa empregada con contrato laboral e a xornada completa», engade Facenda.
En calquera caso, o propietario debe declarar os rendementos netos do alugueiro, que se calculan restando aos ingresos obtidos os gastos deducibles asociados ao inmoble. Entre eles están, por exemplo, os intereses da hipoteca, o seguro, a comunidade, o imposto de bienes inmobles (IBI), reparacións da casa ou saldos de cobranza dubidosa (se o inquilino deixa de pagar, a súa débeda é deducible a partir dos seis meses de falta de pagamento).
Se o arrendamento é para vivenda habitual do inquilino, nesta declaración da renda aplícase unha redución do 50%. O resultado súmase á base impoñible xenerala —xunto co soldo ou a pensión— e a porcentaxe para pagar ao fisco dependerá do nivel de ingresos do contribuínte, xa que o IRPF é un imposto progresivo e o tipo elévase en función da base liquidable. Deste xeito, ata os 12.450 euros aplícase un 19%, que sobe ao 24% ata os 20.200. Desta contía a 35.200 tributa ao 30%; e ata a 60.000 escala ao 37%. Na pinza ata os 300.000 euros aplícase un 45% e a partir desa cantidade un 47%.
reducións
Abaratar a factura fiscal. Ademais da referida redución do 50% se o alugueiro se destina a vivenda habitual do inquilino, hai máis vías posibles para adelgazar a factura tributaria. Por exemplo, está en vigor unha redución do 90% cando o arrendador asinase un novo contrato de alugueiro sobre unha vivenda situada en zona declaradas tensionadas, se este abarata polo menos un 5% a renda respecto ao contrato anterior.
A redución baixa ao 70% se se incorpora ao mercado do alugueiro en zona tensionada unha vivenda e destínase a arrendamento para mozos (entre 18 e 35 anos) ou se é unha vivenda alcanzable ou protexida, arrendada á Administración pública ou a entidades do terceiro sector ou da economía social sen ánimo de lucro, ou ben estea incluída nun programa público de vivenda que limite a súa renda.
O 60% aplicarase se o inmoble se rehabilitase, algo que debería facerse nos dous anos anteriores á firma do contrato de alugueiro. O 50% de redución aplicarase no resto de casos. Cabe lembrar que as reducións se aplican despois de descontar os gastos deducibles.
vivenda turística
Freala subindo o IVE. A proliferación das vivendas de uso turístico contribuíu a drenar a xa insuficiente oferta de aloxamentos para arrendar como residencia habitual. Para reverter esta situación, que tensa aínda máis o mercado inmobiliario, o Goberno pretende utilizar a fiscalidade e o seu efecto disuasorio. En concreto, os socialistas rexistraron fai un par de semanas no Congreso unha proposición de lei a través da que pretenden subir os impostos aos pisos baleiros —para forzar a súa incorporación ao mercado de alugueiro— e ás vivendas turísticas, así como estender as bonificacións no IRPF para que os propietarios aluguen a prezos alcanzables aínda que as súas vivendas non estean localizadas en zonas tensionadaas.
No que respecta ás vivendas turísticas, o obxectivo é aplicar un IVE do 21% aos alugueiros inferiores aos 30 días, de modo que tributarán como actividade económica. Cabe lembrar que actualmente os arrendatarios de longa duración non abonan IVE, xa que o alugueiro habitual está exento do devandito imposto, a pesar de que si teñen que pagar o imposto de transmisións patrimoniais (ITP).
En calquera caso, de non prosperar a pretensión do Executivo de gravar co 21% de IVE os alugueiros vacacionais, a medida acabará impóndose. E farao en virtude da directiva europea que a partir de xullo do 2028 obrigará a aplicar o tipo xeral do IVE (21%) a todos os alugueiros de curta duración, que agora están exentos.
arrendatario
Como e cando se paga o ITP? O imposto de transmisións patrimonionales (ITP), que tradicionalmente se aplicaba á compra de vivendas de segunda man (as de nova construción pagan IVE), tamén grava agora os alugueiros de vivenda habitual. Correspóndelle abonalo ao inquilino e debe facelo despois de formalizar o contrato de alugueiro da vivenda.
O arrendatario ten que liquidar o ITP ante a Administración tributaria da comunidade autónoma correspondente (a contía varía en función do territorio e en Galicia é do 8% con carácter xeral). O imposto, que se paga unha soa vez no momento de asinar o contrato, calcúlase sobre a base impoñible, que é a renda pactada durante o período en vigor do alugueiro. Dado que o tipo depende das comunidades, varía en función do territorio, aínda que oscila entre o 6% e o 10%. O pago do ITP realízase a través do modelo 600.
De novo, o prazo para liquidar depende da comunidade, pero normalmente adoita ser de 30 días naturais tras a firma.