Os bancos non poderán ofrecer paquetes de produtos coa hipoteca a cambio dun interese máis baixo
ECONOMÍA
O borrador da nova lei de hipotecas establece ademais a prohibición ás entidades de ofrecer incentivos aos seus traballadores pola concesión dun determinado número de contratos
24 jul 2017 . Actualizado ás 21:01 h.Os bancos non poderán establecer o vencemento anticipado dunha hipoteca ata que a falta de pagamento por parte do consumidor supoña o 2 % do préstamo, incluídos os intereses, ou acade nove cotas durante a primeira metade do contrato, segundo consta no Anteproxecto de Lei reguladora dos Contratos de Crédito Inmobiliario.
En canto á segunda metade do contrato, o límite establécese no 4 % do préstamo ou doce mensualidades. Desta forma, o Goberno establece un limiar a partir do cal o banco pode decretar o vencemento anticipado dun préstamo e executar a hipoteca, xa que co sistema actual é posible vencer anticipadamente o préstamo a partir do terceiro mes de falta de pagamento, segundo informaron fontes do Ministerio de Economía, Industria e Competitividade.
O borrador da nova lei hipotecaria establece, ademais, que os intereses de demora serán, como máximo, tres veces o interese legal do diñeiro vixente ao longo do período no que sexan exixibles e aplicaranse sobre o principal pendente de pagamento.
Así mesmo, facilitarase a conversión do préstamo hipotecario en divisa estranxeira a outra moeda, así como o cambio de préstamo hipotecario con interese variable a fixo. Neste último caso, a comisión máxima de reembolso anticipado para unha novación ou cambio de entidade na que se pacte un tipo fixo será do 0,25% nos tres primeiros anos e a partir de entón desaparecerá.
Por outra banda, no caso de hipotecas a tipo variable a comisión por reembolso anticipado limitarase ao 0,5 % nos tres primeiros anos, do terceiro exercicio ao quinto será do 0,25 % e a partir de entón eliminar.
En canto aos préstamos a tipo fixo, a comisión por reembolso anticipado será dun 4 % como máximo nos dez primeiros anos e do 3 % a partir de entón. Así, considérase que o risco é maior para o banco no caso dun préstamo a tipo fixo que no dun variable.
A porcentaxe de comisión por reembolso anticipado sempre se aplicará sobre o capital amortizado, segundo explicaron as mesmas fontes, que matizaron que, en todo caso, a compensación á entidade non poderá ser superior á súa perda financeira.
Por outra banda, a norma incluirá a posibilidade a ambas as partes de adherirse de forma voluntaria a un contrato tipo no que se establezan as cláusulas fundamentais do contrato. O anteproxecto da reforma hipotecaria, que se remite este luns ao Consello de Estado, aplicarase a todas as persoas físicas, é dicir, estarán incluídas as que realicen actividades empresariais, como os autónomos.
Sen incentivos aos empregados de banca por concesión de hipotecas
A nova norma esixirá que os intervinientes na concesión dun crédito hipotecario conten cunha profesionalización e unha capacitación para ofrecer toda a información requirida ao consumidor e avaliar a súa situación de solvencia, á vez que prohibirá aos bancos ofrecer incentivos aos seus traballadores pola concesión dun determinado número de contratos.
Por outra banda, prohibirase ofrecer a venda vinculada de produtos coas hipotecas, como no caso de seguros do fogar, salvo excepcións autorizadas polo Banco de España ou se se proba que benefician ao consumidor. É dicir, non estarán permitidas as operacións nas que soamente é posible contratar o préstamo hipotecario se se fai conxuntamente cunha serie de produtos.
Con todo, si estarán permitidas as vendas combinadas, que son aquelas en as que o consumidor ten a opción de contratar por separado o préstamo hipotecario ou cun conxunto de produtos. Neste caso, a entidade está obrigada a presentar dous orzamentos, un que inclúa os produtos que se comercializan coa hipoteca e outro sen eles.
O consumidor acode ao notario dúas veces
A reforma hipotecaria aumentará, ademais, o réxime sancionador a notarios e rexistradores, xa que existirán novas infraccións como consecuencia da incorporación de novas obrigacións de control.
Concretamente, á hora de asinar un préstamo hipotecario, o consumidor deberá recibir con sete días naturais de antelación respecto da data de firma do contrato por parte do banco non soamente unha ficha de información normalizada coas principais características do contrato, senón tamén outra estandarizada con advertencias na que se inclúen cláusulas sensibles, como as cláusulas adoito.
Ademais, esta ficha deberá incluír estimacións con diversos escenarios de tipos de interese variables, unha copia do contrato e información desagregada sobre que parte debe abonar cada gasto hipotecario. A norma non establece a quen corresponde cada gasto, senón que deberán ser ambas as partes as que o acorden.
Neses sete días, o consumidor deberá acudir ao notario que el elixa, que comprobará que se lle entregou toda a información obrigatoria e que se fixo en prazo, á vez que responderá todas as preguntar que teña pensado e explicaralle as cláusulas sensibles do contrato. O prestatario deberá asinar un acta notarial, que será gratuíta para o prestatario, na que pon de manifesto que coñece toda a información necesaria.
Máis tarde, o consumidor acudirá co banco á firma do contrato ante notario e tanto este como o rexistrador non poderán autorizar a firma da escritura se non se cumpren todas as obrigacións nin se o contrato conta con cláusulas consideradas abusivas por sentenzas firmes.